まずはチェックシートで自己診断をしてみてください。 ５項目以上にチェックのある管理組合は見直しによって管理費の削減と、サービスの向上の可能性があります。 管理会社との契約実態 １ □ 管理会社との契約は一括委託である。 ２ □ 管理会社はマンション販売会社の系列会社である。 ３ □ 管理委託費用の算定基準について管理組合が把握していない。 ４ □ 管理会社との管理委託契約書がない。 ５ □ 管理会社は月々の会計報告を行っていない。 ６ □ 管理費用と修繕積立金の通帳は別々になっていない。 ７ □ 管理費用、修繕積立金の通帳名義は管理組合理事長になっていない。 ８ □ 管理費用に駐車場収入などが組み込まれている。 ９ □ 通帳、印鑑は管理会社が保管している。 管理組合理事会の実態 １０ □ 管理組合は定期的に理事会を召集していない。 １１ □ 理事の役割分担はキチンと行われていない。 １２ □ 理事会の議事録はキチンと作られていない。 １３ □ 理事会には過半数の理事が出席していない。 １４ □ 理事会に管理会社が同席していない。 １５ □ 総会資料等は管理会社主導で作成されている。 １６ □ 理事会は入居者に議事録などの情報を定期的に公開している。 マンション施設、設備の管理実態 １７ □ 管理組合はエレベーターのメンテナンス契約内容を知らない。 １８ □ 敷地内に機械式立体駐車機が設置されている。 １９ □ 駐車場には空きがある。 ２０ □ 管理組合は定期清掃等のメンテナンス契約の中身を知らない。 ２１ □ マンション内に貸店舗等の施設が併設されている。 ２２ □ 設備点検や、消防点検等に管理組合は立ち会っていない。 ２３ □ 管理会社とは２４時間の連絡体制がとれている ２４ □ マンション竣工図書の保管場所を知らない。 ◆管理自己診断表で５個以上の項目にチェックがある管理組合については管理会社や設備会社との交渉によって、サービスの向上と管理委託費用の削減を行える可能性があります。 マンションの管理上の問題は １、管理会社との契約内容 ２、管理組合理事会の運営実態 ３、管理組合による管理業務の内容と適正価格の把握。 等のどこに問題があるかを区分所有者がキチンと理解することから始まります。 ◆地価の下落によってここ数年たくさんのマンションが建設されています。１００戸未満のマンションもたくさん建設されています。戸数が少なければ戸別の管理費や修繕積立金は割高となります。１００戸以上のマンションは比較的財政も豊かなので、管理費用も割安になります。ところが、新築マンション販売のチラシで管理費の値段を比べてみるとそんなに差がないことに気付くはずです。 ◆何故差がないのか？答えのカギは管理会社と管理組合が結んでいる業務委託契約書や、購入時の重要事項説明書、長期修繕計画書、決算書等を注意深く読むと見つけることができます。 ◆５０戸未満のマンションで管理費や修繕積立金が１００戸以上のものとかわらない場合は要注意です。 ◆機械式駐車場が多数設置されているマンションも要注意です。 ◆私達は、管理委託契約書、委託業務内訳、決算書、マンションの竣工図書、等をもとに管理委託契約や委託業務、マンション施設管理の具体的問題点をレポートします。 ◆問題の解決を自力で解決される管理組合さんには、解決法を御提案しますし、私どもに任せて頂けるならば見積もりをいたします。 ◆管理組合にとっては自分達で様々な情報を集め、管理会社や設備会社との粘り強い交 渉を重ねて解決することが、費用もかからない理想的な方法だと思います。 ○自分達で解決しようと思われる方はホームページのリンク集などを有効に活用してください。 ◎けれども、 ○解決のために理事がボランティアで時間をさくことは難しい。 ○理事会内の意見調整で理事同士ゴタゴタしたくない ○管理や設備などに詳しくないために管理会社対抗できない。 このようにお考えの方は、管理委託契約書やマンションの設備図面、決算書等を御用意の上、御連絡ください。都合の良い時間にこちらから伺って改善可能な項目と費用について御説明します。 |
